呂惠卿的“手實法”
北宋政府曾經(jīng)在全國范圍內(nèi)推行過一次“不動產(chǎn)登記”
登記.png)
按照呂惠卿的設(shè)計
，這次“不動產(chǎn)登記”的程序如下：首先
，“預(yù)具式示民，令依式為狀”，即由政府統(tǒng)一印制好“不動產(chǎn)登記”的標(biāo)準(zhǔn)格式，貼出來公告于民，要求民眾按照格式自行填報自家的財產(chǎn)，包括名下房產(chǎn)的間數(shù)及性質(zhì)（自住還是出租）為了照顧自耕農(nóng)的利益，宋政府又規(guī)定
宋代楊威《耕獲圖》上的宋人耕地
然后
，各戶將填寫完畢的財產(chǎn)清單上交到縣衙門，“縣受而籍之；以其價列定高下，分為五等”，縣衙門接收后統(tǒng)一登記造冊，并按照居民的財產(chǎn)多寡，將居民劃入不同戶等。通常鄉(xiāng)村戶分五等，一、二等戶為上戶，三等戶為中戶，四、五等戶為下戶；坊郭戶（城市戶）分十等，前五等為上戶，后五等為下戶。這不是歧視，而是分配稅額的依據(jù)。然后，“參會通縣役錢本額而定所當(dāng)輸
，明書其數(shù)，眾示兩月，使悉知之”，即縣政府根據(jù)戶等劃定各戶的稅額，不同戶等所承擔(dān)的稅額是不同的，原則上，上戶承擔(dān)更多的稅額，下戶不用繳稅或者繳納較少的稅。各戶的稅額都標(biāo)明其錢數(shù)，公示兩個月。可以想象
，出于逃稅的目的，肯定有一部分居民在登記不動產(chǎn)時會隱瞞財產(chǎn)。對此呂惠卿已考慮好對策：鼓勵民眾相互監(jiān)督、檢舉，“非用器、田谷而輒隱落者許告，有實，三分以一充賞”。你若發(fā)現(xiàn)親鄰隱瞞不動產(chǎn)，家有五套房卻登記成三套房，那么政府歡迎你到官府那里舉報，一旦查實，官府即沒收隱匿的財產(chǎn)，并將三分之一獎勵給你。
宋畫《耕織圖軸》上的宋人耕地
“手實法”的不良效應(yīng)
呂惠卿推動的這次全民“不動產(chǎn)登記”，是宋政府推行“免役法”的配置工程
。中國在唐宋之際，賦役制度發(fā)生了一個歷史性的變遷——從人頭稅向財產(chǎn)稅轉(zhuǎn)化，從人身稅（役）向貨幣稅轉(zhuǎn)化。必須承認(rèn)，這是歷史發(fā)展與文明演進的體現(xiàn)。宋朝的正稅，已經(jīng)基本上跟人丁脫鉤，改為按財產(chǎn)多寡分配稅額；宋朝的役，也正在轉(zhuǎn)化為貨幣稅的形式，此即熙寧變法中的“免役法”：國家不再強制性征調(diào)人戶服差役，而是由人戶向政府納錢，政府再用這筆錢雇傭愿意出力的人充役。免役錢的分配，跟居民財產(chǎn)掛鉤
。按“免役法”的設(shè)計，鄉(xiāng)村戶的一、二、三
宋畫上的宋人住宅之《庭園雪霽圖》
但是
在反對者看來，“手實法”最大的問題就出在“許人糾告”的環(huán)節(jié)上
。諫官范百祿質(zhì)疑說，“造簿手實，告匿有賞，為是法者，欲民之均，推而行之，恐不如法意，至于騷動。人戶雖有手實之文而未嘗行，蓋謂使人自占，必不盡數(shù)供通；而明許告言，則家家有告訐，人人有仇怨，禮義廉恥蘇軾給宰相韓絳寫了一封信，直陳“手實法”不可推行：“今又行手實之法
變法派干將之一、御史中丞鄧綰也上書反對“手實法”
宋畫上的宋人住宅之李嵩《月夜看潮圖》
總之，這些宋朝士大夫認(rèn)為
但是
宋神宗最終選擇了后者——在朝野上下強烈反對“手實法”的輿論中，熙寧八年（1075年）十月
另一項“不動產(chǎn)登記”
呂惠卿的“手實法”是一項積極的“不動產(chǎn)登記”制：要求全國每一戶都必須向政府申報財產(chǎn)，登記造冊
宋代是一個允許土地與房屋產(chǎn)權(quán)自由交易的時代
宋畫上的宋人住宅之南宋馬麟《秉燭夜游圖》
宋初
但是
這份由縣政府造冊存檔的田宅交易契書
宋政府之所以堅持在田宅交易中推廣“砧基薄”
，固然有保障征收到交易稅的考慮——按宋朝法制，所有的田宅交易都必須完稅，稅率為“每千輸四十”，即4%；完稅之后，由官方在契書上加蓋紅印，稱為“赤契”。只有赤契才具有法律效力，民間為避稅而私自訂立的田宅交易契約，叫做“白契”，白契是不受法律保護的。顯然，只有完稅后的赤契，才能夠錄入“砧基薄”。不過，我們也得承認(rèn)，宋政府推行“砧基薄”的主要目的，還是為了保護基于合法交易的田宅產(chǎn)權(quán)，防止不法之徒偽造契書侵占他人田宅。
宋畫上的宋人住宅之宋佚名《柳院消暑圖》
相比之呂惠卿的“手實法”，“砧基薄”顯然比較消極
，很大程度上只能依賴民間田宅交易者的自愿——也就是說，如果交易者出于避稅考慮，寧愿簽訂白契，政府一般是沒有辦法的。盡管政府也在想辦法打擊白契，但只要交易者不企圖在出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛時尋求法律仲裁，政府便無法確知他們的交易是違規(guī)的。今天的“小產(chǎn)權(quán)房”之所以能夠進行私下的交易，個中道理也一樣。以今天的目光來看
，宋朝的“不動產(chǎn)登記”制度，不管是被叫停的“手實法”，還是一直施行的“砧基薄”
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記
，意味著原來分散在各部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)將統(tǒng)一到一個部門。以前由國土資源部負(fù)責(zé)登記的土地、由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)登記的房屋、由國家林業(yè)局負(fù)責(zé)登記的林地等不動產(chǎn)，將統(tǒng)一到國土資源部登記，并實現(xiàn)全國信息聯(lián)網(wǎng)。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受采訪時稱，不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)
，加上籌備開征的房產(chǎn)稅，會對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不可低估的影響。在個人持有房產(chǎn)信息透明后，如果持有者不處置超出標(biāo)準(zhǔn)套數(shù)的房產(chǎn)，將會交稅;對于公職人員來說，超出標(biāo)準(zhǔn)后，則需要說明房產(chǎn)的來歷。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在提出之后便獲得了頗多的支持之聲
，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能否順利執(zhí)行，執(zhí)行過程中又要警惕哪些問題呢?先行經(jīng)驗：住房信息聯(lián)網(wǎng)
住房信息全國聯(lián)網(wǎng)并非新鮮詞匯
。2012年6月，住建部初步完成“全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”，完成了和60余個大中型城市及房地產(chǎn)熱點城市的聯(lián)網(wǎng)工作，并形成了統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫。2013年2月，住建部下發(fā)通知
，要求與住建部聯(lián)網(wǎng)的城市在2013年6月份達到500個。但是，到了2013年7月2013年3月28日，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正式提出
2013年11月20日
住房信息全國聯(lián)網(wǎng)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心
。住房信息全國聯(lián)網(wǎng)所遇到的困難，包括技術(shù)困難與相關(guān)地方部門的阻力，都將為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施提供經(jīng)驗。前期準(zhǔn)備：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，錢從哪里來
作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心，除了技術(shù)困難與遭遇阻力
，住房信息聯(lián)網(wǎng)也遭遇了資金支持問題。“數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)的錢是地方政府給推進住房信息聯(lián)網(wǎng)，需要足夠的資金支持
江蘇省南京
首先
住房信息聯(lián)網(wǎng)過程中
政策執(zhí)行中：個人隱私如何保護
不動產(chǎn)登記的最初設(shè)計思路，是“信息化”和“可查詢”
但以人查房涉及侵犯個人隱私
在香港，“個人房產(chǎn)信息公開”并不是指任意一位公民都擁有查詢另一位公民名下有多少不動產(chǎn)的資格
針對個人住房信息泄露，2013年2月
，福建、江蘇等地分別出臺政策限制“以人查房”。但是這些限制政策引起了網(wǎng)民的不滿。據(jù)新浪網(wǎng)2013年2月調(diào)查，逾8成網(wǎng)友對這些約束表示不滿。原因在于，在可以“以人查房”的時候樓建波建議，公務(wù)員應(yīng)該主動公開財產(chǎn)
后續(xù)問題：需規(guī)范不動產(chǎn)交易
不動產(chǎn)登記制度并不是一勞永逸的政策
在談到不動產(chǎn)登記制度時
“不動產(chǎn)登記”相當(dāng)于給不動產(chǎn)上了“戶口”，之后不動產(chǎn)的交易如買賣
程嘯認(rèn)為，不動產(chǎn)登記的最初目的
，就是為了保證不動產(chǎn)交易的安全和效率。然而不動產(chǎn)登記今后雖由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)，但是各類不動產(chǎn)交易的監(jiān)管依然是由相應(yīng)的主管部門負(fù)責(zé)，土地的交易歸國土部門，房屋的交易仍然由住建部門負(fù)責(zé)。也就是說，登記雖然統(tǒng)一了，但與交易分離，不同的交易管理部門之間溝通不暢，就會存在風(fēng)險。程嘯認(rèn)為風(fēng)險首先存在于預(yù)售房交易過程中
。以前，預(yù)售許可、合同備案以及預(yù)告登記都統(tǒng)一在住建部門進行。只有取得預(yù)售許可后才能預(yù)售，預(yù)售合同才能備案，并且在備案合同的基礎(chǔ)上才能辦理預(yù)告登記。這是維護購房者利益的一套完整的環(huán)節(jié)。然而，現(xiàn)在商品房預(yù)售與預(yù)告登記分開以后，如果部門之間溝通不暢，就會出現(xiàn)預(yù)售房并未獲得房管部門的預(yù)售許可，但是卻在登記部門順利登記的情況。在這樣的情況下，購房者的利益就很難得到保障。另一個問題是交易成本的增加
。住建部制定《房屋登記辦法》的管理規(guī)則是對于如何解決這兩個問題
，程嘯給出了建議：“以后我們不光登記要統(tǒng)一，登記、交易都要統(tǒng)一，這樣的全流程，就不會出問題。所以現(xiàn)在有一個《不動產(chǎn)登記條例》，以后還應(yīng)該有一個《不動產(chǎn)交易條例》或《房地產(chǎn)交易條例》。目前我們并沒有專門規(guī)范不動產(chǎn)交易的法律和行政法規(guī)，而目前各種形態(tài)的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)交易迫切需要相應(yīng)的法律和行政法規(guī)加以規(guī)范。”
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，更多精彩特色活動，歡迎點擊 大連房產(chǎn)網(wǎng) 首頁!國土資源部關(guān)于印發(fā)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的通知?[2]?
國土資規(guī)〔2016〕6號
各省、自治區(qū)
、直轄市及計劃單列市國土資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團國土資源局，解放軍土地管理局，國家海洋局、國家測繪地理信息局，各派駐地方的國家土地督察局，部相關(guān)司局和單位:2016年是鞏固拓展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記成果
，抓好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地的關(guān)鍵年，要力爭年底前所有市縣頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。為實現(xiàn)這個目標(biāo)，切實規(guī)范不動產(chǎn)登記工作，進一步明確操作依據(jù)一
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實施需要運轉(zhuǎn)有效的機構(gòu)作保障。機構(gòu)建設(shè)到位
不動產(chǎn)登記的申請
、受理、審核、登簿、發(fā)證等是不動產(chǎn)登記機構(gòu)的法定職責(zé)，要確保不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記職責(zé)的完整性，不得違法違規(guī)隨意割裂、拆分,不得將不動產(chǎn)登記的審核職責(zé)游離于整個登記程序之外，或分割到不同部門辦理。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過程中，既要做好不動產(chǎn)登記與相關(guān)行業(yè)監(jiān)管、交易管理等工作的有效銜接，確保平穩(wěn)有序，也要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，全面落實和履行法定職責(zé)，以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度依法合理審慎開展登記審核二
《規(guī)范》進一步細化明確了不動產(chǎn)登記的基本原則、程序和各類不動產(chǎn)登記的申請主體
不動產(chǎn)登記資料是證明不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的重要依據(jù)
三
《規(guī)范》在不動產(chǎn)登記窗口建設(shè)、規(guī)范不動產(chǎn)登記程序等方面做出了細化要求
各地要認(rèn)真落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于簡化優(yōu)化公共服務(wù)流程方便基層群眾辦事創(chuàng)業(yè)的通知》（國辦發(fā)〔2015〕86號）“堅決砍掉各類無謂的證明和繁瑣的手續(xù)
