敢用此，再造極一個貴陽時代

這里，是時代向東的地方

PART 1.

1492年，在西班牙的南部小鎮(zhèn)，當(dāng)夕陽沒入地平線，海風(fēng)吹拂這個平靜而涌動的夜晚，一個叫做哥倫布的中年人，帶領(lǐng)他的船隊出發(fā)離港。

誰能知道，這次旅程將發(fā)現(xiàn)一片無人抵達(dá)過的大陸，地球的面紗正式揭開，一個新的時代也隨即到來。

這片留白，是希望騰飛的希望 | 學(xué)校土地示意圖

無論是為了純板平層的輕奢生活買單的客戶，還是禁不起央墅窗前景致的撩撥的客戶，甚至很多業(yè)內(nèi)人士，都不止一次地問我們：

你們的學(xué)校到底是什么？

并非是為了故作玄虛的遮掩，也不愿為了聽起來“厲害”而簽下一個學(xué)校。近半年來，中海高層召開了10余次圍繞學(xué)校的專題討論，奔波了多個城市走訪洽談。

撥開學(xué)區(qū)房、名校等虛幻的名詞，重新梳理底層邏輯：貴陽需要什么樣的教育？怎樣才叫好的教育？

使命和情懷使然，讓中海地產(chǎn)進(jìn)入自己出難題，自己找解答的過程——終于到了現(xiàn)在，答案揭曉了。

我們提煉了“五好家庭”，包含“好房子、好物業(yè) 、好鄰居、好家長、好家風(fēng)” 。

好房子和好物業(yè)是中海集團(tuán)一直致力深研的課題，為業(yè)主提供更好的居住體驗；好鄰居也就是所謂的“圈層”，為孩子提供一個好的社交環(huán)境；我們倡導(dǎo)好家長和好家風(fēng)，為孩子提供一個好的原生家庭環(huán)境。

那么“五好學(xué)?！笔鞘裁茨?？

我們認(rèn)為好生源是第一位的，好生源也是“五好家庭”所能保障的?！昂美砟?、好師資、好課程、好科技”是一所學(xué)校賦予的，也是開發(fā)商所欠缺的能力，需要政府與教育機(jī)構(gòu)共同的努力。好家庭與好學(xué)校相輔相成、相得益彰。

我們有幸找到了符合這樣理念，具備這樣實力，愿意支援貴陽發(fā)展的，清華旗下基礎(chǔ)教育集團(tuán)“慕華”。同時慕華也授予中海映山湖項目學(xué)校“清華附小成志教育實踐基地”“未來教育行動計劃創(chuàng)新示范校”“學(xué)堂科創(chuàng)人工智能教育基地”的稱號。

攜手清華附校，輸出清華附小課程資源、教學(xué)平臺、教學(xué)模式、管理模式等。

【未來教育行動計劃創(chuàng)新示范?！?/p>

攜手教育部在線研究中心、清華附中，依托于混合式學(xué)習(xí)理念，輸出清華優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源以及先進(jìn)的混合式教學(xué)模式。

【學(xué)堂科創(chuàng)人工智能教育基地】

攜手清華Icenter，輸出中小學(xué)階段清華創(chuàng)新資源和教育模式，培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新意識和科學(xué)素養(yǎng)。

今晚。

觀山湖區(qū)金融城東500米的腹地——中海映山湖，燈火霓虹勾勒著建筑的線條，映射出光影變幻的輪廓，再折射到天空中，醞釀著不尋常的力量。

而500米處，就是絢爛多彩的金融城。

這片土地在生長，萬物在逐漸呈現(xiàn)出動人的模樣，連土地中央的湖岸旁都仿佛回蕩起一曲交響樂，即將奏響變革的樂章。

本資料為要約邀請，不作為要約或承諾；買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議、附件等書面文件為準(zhǔn)；相關(guān)宣傳內(nèi)容不排除因政府相關(guān)規(guī)劃、規(guī)定及出賣人分期規(guī)劃、未能控制等原因發(fā)生變化；本資料所發(fā)布內(nèi)容為2021年3月前的信息，出賣人將不定期對宣傳材料進(jìn)行修改，敬請留意最新資料；關(guān)于學(xué)校的招生及開學(xué)等具體信息，敬請留意當(dāng)?shù)亟逃块T招生信息，以政府相關(guān)規(guī)劃、規(guī)定為準(zhǔn)。

貴陽這座城市，放在廣東大概是什么水平？

這個還真就叫做，不比不知道，一比嚇一跳！

貴陽作為貴州的省會，在貴州是第一大城市，最近這些年，也吸引到了不少廣州人、深圳人來貴陽投資，可能很多人會覺得，一個西部地區(qū)的省會，如果放在廣東這種東部沿海的發(fā)達(dá)省份，可能落差會很大，但是，實際的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)， 真真正正拿結(jié)果來對比一下，可能更會讓人大吃一驚！

△貴陽花果園CBD：貴陽街

首先是看GDP總量， 貴陽全市在2018年末，全年的GDP總量達(dá)到了3798.45億元，而且同比增長達(dá)到了9.9% ，速度還是很快的，而廣東省內(nèi)，各大城市的GDP，雖然廣州和深圳這兩個超級城市的GDP總量規(guī)模很大，分別為22859.35億元和24221.98億元，但是從廣東的第三大城市佛山以下，包括東莞、惠州等，都相對來說，和廣州、深圳這兩個巨頭懸殊很大了。

佛山2018年的GDP總量是9935.88億元，接下來是東莞8278.59億元，再然后就是惠州4103.05億元 ，其實，到了惠州（排名第五）這個量級，已經(jīng)是和貴陽的 3798.45億元 是一個量級了，再算下來， 惠州后面就是中山，中山的GDP就不如貴陽了 ，2018年中山GDP總量就是3632.70億元，已經(jīng)比貴陽低了。

△廣東各市GDP

而且，從人口上看， 貴陽全市年末常住人口也是達(dá)到了488.19萬，接近500萬了， 這個規(guī)模，在廣東， 也就是廣州、深圳、佛山（2018年末常住人口790.57萬人）等人口眾多的大城市可以超越。

東莞的年末戶籍人口也才是231.59萬人，惠州2018年末全市常住人口483.00萬人 ，除此之外，還有一些廣東傳統(tǒng)的人口大市，這些城市人口眾多，但是經(jīng)濟(jì)GDP總量可能并沒有貴陽高，比如湛江、茂名、揭陽、汕頭等城市，這些比較發(fā)達(dá)的大城市比得過貴陽了。

就是連比較出名的 珠海，2018年的GDP總量也才是2914.74億元，年末全市常住人口189.11萬人 ，而且，珠海還是經(jīng)濟(jì)特區(qū)，所以，對比貴陽的規(guī)模而言，還是有差距的。

△廣東的惠州

算個比較簡單的經(jīng)濟(jì)賬，如果拿經(jīng)濟(jì)的GDP總量來比，那么 貴陽放到廣東省，也至少是排名在第六名左右，僅次于惠州，高過中山的水平。

拿人口來對比，其實貴陽目前近500萬的人口，考慮到經(jīng)濟(jì)等綜合實力，在廣東排名也是靠前面的。

所以，近幾年， 不少廣東人比較關(guān)注貴州和貴陽的發(fā)展，也喜歡來貴陽 旅游 ，順便就把投資、置業(yè)等考察做了，開始在貴陽投資布局 ，畢竟，貴陽作為一省的省會，又是西南板塊的交通樞紐地位，在未來所爆發(fā)出來的潛力和資源的集中程度，對比廣東省內(nèi)除了廣深佛等城市而言，還是有一定的優(yōu)勢的，而且貴陽的氣候比較宜居，所以， 一些有眼光的投資者，對貴陽也表現(xiàn)出了比較濃厚的興趣。

在介紹貴陽這座城市之前，我們先了解一下廣東的一座城市——佛山，也就是清末民國武術(shù)家黃飛鴻的故鄉(xiāng)。

2019年，佛山實現(xiàn)自我突破，成為廣東省第三座萬億GDP城市，至此，中國GDP“萬億俱樂部”城市擴(kuò)至17個。佛山只是廣東經(jīng)濟(jì)的一個小縮影，實際上，廣東省的GDP總量位列全球國家GDP總量的第13位，其中還包括了我們的偉大祖國中國！

讓我們看看廣東2019年城市GDP10強(qiáng)的數(shù)據(jù)吧（來自中商產(chǎn)業(yè)研究院）。

2019年貴州省GDP為16769億，同比增長8.3%。整個貴州的GDP的之和，比佛山萬億的GDP要高6000億，但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于廣州市。其中，省會貴陽的GDP2019年預(yù)測約4200左右，經(jīng)濟(jì)規(guī)模約等于廣東第五位惠州市。貴陽2018年的GDP，與世界排名80位的斯洛文尼亞相近，超過了立陶宛，加納，塞爾維亞等國。

一個城市，并不能只用GDP絕對值來衡量，貴陽是個國家森林城市，山在城中，城在山中，城在林中，林在城中。

貴陽作為貴州的省會城市與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的廣東城市處在什么水平，貴陽有優(yōu)點，廣東發(fā)達(dá)城市也有弱點，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，貴陽2018年的GDP只相當(dāng)于廣東的中山，貴陽GDP總值3700多億元，中山3600億元，貴陽在廣東算是第五城的位置。

從城建及繁華程度來看，貴陽僅次于廣州、深圳，貴陽花果園是亞洲第一大樓盤，廣東目前還沒有如此大的樓盤，貴陽的夜景可以媲美廣州、深圳，貴陽夜景素有"小香港"之美譽(yù)。從教育資源來看，貴陽僅次于廣州，貴陽的高校數(shù)量雖然沒有廣州多，但是廣東其他的地級市(包括深圳)遠(yuǎn)不及貴陽。從發(fā)展大數(shù)據(jù)來看，貴陽是我國大數(shù)據(jù)先行試驗地，創(chuàng)造大數(shù)據(jù)多個全國第一，是全國首個大數(shù)據(jù)試驗區(qū)，貴陽大數(shù)據(jù)是廣州、深圳不可比，貴陽的空氣和生態(tài)環(huán)境也是廣州、深圳不可比。

貴陽有貴陽的優(yōu)點，貴陽與廣東發(fā)達(dá)城市存在很大的差距，貴陽地處內(nèi)陸，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面沒有發(fā)展優(yōu)勢，但近幾年的快速發(fā)展也讓人們刮目相看。

不得不說，貴陽這些年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是非?？斓模歉鷱V東經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市相比，還有很大的距離。

首先是經(jīng)濟(jì)總量的差距，貴陽2019年GDP在4000億左右，與廣東省的惠州相當(dāng)，但是人均GDP，人均存款，都是低于惠州的。

然后我們看經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，貴陽的第二產(chǎn)業(yè)不是很強(qiáng)， 房地產(chǎn)卻很發(fā)達(dá)，貴陽有全國第三大樓盤，花果山，里面住了幾十萬人，但是貴陽的平均工資卻不高。

綜上所述，貴陽目前定位是西南地區(qū)的大數(shù)據(jù)中心城市，以及國家新經(jīng)濟(jì)的代表性城市，但是貴陽的發(fā)展，還是擺脫不了第二產(chǎn)業(yè)，多發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)，提升居民收入，才能成為一座名副其實的幸福之城。

貴陽在2018年的GDP總量是3799億元，人均7.8萬元，雖然經(jīng)濟(jì)總量不算高。然而放在廣東省卻也不是隨便哪個市就可以比的。一個城市的綜合發(fā)展水平顯然不能簡單的用GDP來排座次。

先來看看廣東省內(nèi)超過貴陽的幾個城市，包括深圳、廣州、佛山、東莞和惠州，如果直接套用GDP總量，則位于惠州之后位居廣東省第6名。

然而實際發(fā)展水平真能這樣簡單的看待？顯然不是！論科教文衛(wèi)、交通樞紐、財政收入、金融存款、城市建設(shè)水平，惠州及后面幾個市和貴陽還是有不小的差距。貴陽好歹是個省會城市，所享受的政策、資源和規(guī)劃也不是惠州可比。

但惠州、中山和珠海的經(jīng)濟(jì)質(zhì)量顯然比貴陽更好，反映在地區(qū)GDP質(zhì)量和居民收入方面更高。另外由于毗鄰深港及作為沿海城市擁有港口的便利，在招商引資與進(jìn)出口貿(mào)易方面比貴陽更具優(yōu)勢。

在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)方面，惠州是4.3：52.7：43.0，貴陽則是4.0：37.2：58.8，說明各自的發(fā)展模式大不相同。惠州依賴于工業(yè)制造，貴陽則倚重服務(wù)業(yè)，在農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)方面則區(qū)別不大。

通俗點來講，包括惠州、中山和珠海在內(nèi)的城市廠子更多，工業(yè)產(chǎn)值高。并且由于臨深，房地業(yè)行業(yè)興旺，樓市火爆。而貴陽作為省會城市，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、衛(wèi)生、科學(xué)和交通中心。城市建設(shè)水平更高，交通發(fā)達(dá)，商業(yè)更活躍，前往省內(nèi)各地 旅游 的人大多都會選擇貴陽停留中轉(zhuǎn)，所以服務(wù)業(yè)更為發(fā)達(dá)。同時作為省會城市，境內(nèi)國企、央企和省屬企業(yè)更多，吸引的資金存放必然更高。這也是大多數(shù)中西部省會城市的通病。

總體而言，雖然貴陽發(fā)展較為一般，綜合來看，顯然也不是體量相近的惠州可比。但和廣深佛莞確有不小的差距。所以貴陽放在廣東省內(nèi)則處于綜合實力第5名的位置。

貴陽是貴州省的省會，是貴州的政治、經(jīng)濟(jì)、科教和交通中心，是貴州經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)的的城市，但我們也知道，貴州是我國經(jīng)濟(jì)較為落后的省份之一，其2018年GDP只有14806億元，全國倒數(shù)第七，因此貴陽GDP也并不算高，只有3798.45億元，放在廣東則排名第六，低于深圳、廣州、佛山、東莞和惠州。而貴陽人均GDP為7.9萬元，在廣東位居第八，排名都不算太靠后。

廣東雖然是我國第一經(jīng)濟(jì)大省，但發(fā)展極為不平衡，珠三角九市的經(jīng)濟(jì)總量就占了全省的4/5，其中廣深佛莞占了全省的2/3以上，而粵東西北占全省經(jīng)濟(jì)總量的1/5，人均GDP普遍低于全國平均水平，因此貴陽GDP和人均GDP在廣東省排名均不算低。

在強(qiáng)省會時代，中西部地區(qū)很多省份都出現(xiàn)“一城獨大”，貴州雖然沒有舉全省之力發(fā)展貴陽，但作為省會，貴陽也是貴州重點發(fā)展的城市，同時貴陽還是我國西南地區(qū)重要的交通、通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào) 旅游 服務(wù)中心，因此它未來的發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，GDP超過惠州不成問題，但想要更進(jìn)一步超越東莞、佛山這些城市，難度則比較大。

貴陽雖貴為省會，但如果放在廣東這個第一經(jīng)濟(jì)大省，還真是不夠出眾。

以大家最為關(guān)心的GDP來說，貴陽2018年GDP為3798億，放在廣東可以排在第六位。名次雖說也還可以，但看看前后都是誰？也就惠州和中山這些介于二線和三線之間的城市，整體實力跟省會相差甚遠(yuǎn)。

廣東最強(qiáng)之處是其四強(qiáng)城市廣州、深圳、佛山、東莞。四個城市GDP總和高達(dá)6萬多億，這四市之和都可以排在整個浙江省之前了。相當(dāng)于四個貴州省。

也就是因為這四市實力超強(qiáng)，所以讓后邊三四千億規(guī)模的城市顯得泯然眾人。

不過從發(fā)展速度來說，貴陽近幾年幾乎都是兩位數(shù)的增速，放在廣東也是增速第一的水平。因此貴陽的未來值得看好，但數(shù)據(jù)在幾年之內(nèi)恐怕還無法和發(fā)達(dá)省份的主流城市相媲美。

貴陽貴州的省會城市，貴州省的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、教育、交通中心，全市面積8034平方公里，常住人口488.19萬，全年平均溫度15.3度，夏季無酷暑，由于其優(yōu)越的氣候環(huán)境，現(xiàn)在是國家的大數(shù)據(jù)中心，蘋果的大數(shù)據(jù)中心也是落在了貴陽，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅?018年貴陽全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3798.45億元，全國排名第59位，同比增長9.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值153.10億元，增長6.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1413.67億元，增長7.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2231.68億元，增長11.3%。人均生產(chǎn)總值78449元，同比增長7.8%。把貴陽市放在廣東省是什么樣的水平，一起看一下。

貴陽2018年GDP為3789.45億元，全國排名第59位，放在廣東省21個地級市可以排名第6，屬于中上等水平。排在貴陽前面的有：深圳、廣州、佛山、東莞、惠州。

2018年貴陽人均GDP78449萬元，放在廣東省21個地級市可以排名第8，屬于中上等水平。

綜合看，貴陽放在廣東可以排名中上等。

經(jīng)過十年多時間，貴陽市打造出生態(tài)文明和大數(shù)據(jù)兩張響當(dāng)當(dāng)?shù)牡胤矫?，讓這座經(jīng)濟(jì)體量小、曾經(jīng)偏居于“西南一隅”的省會城市獲得了全國乃至世界的關(guān)注度，“網(wǎng)紅”貴陽市的出鏡率頗高。如果把貴陽放在廣東這種東部沿海的發(fā)達(dá)省份比一比會是什么結(jié)果呢？

貴陽市從2007年開始的生態(tài)文明建設(shè)，抓住了與北京中關(guān)村合作打造“中關(guān)村貴陽 科技 園”的機(jī)遇，“彎道超車”在全國率先發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)。貴陽市圍繞“一品一業(yè)、百業(yè)富貴”的發(fā)展愿景，打造以中高端消費(fèi)為主的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)體系和以中高端制造為主的新型工業(yè)體系，最終目標(biāo)是成為西部地區(qū)有影響力的國際化都市、中高端消費(fèi)品貿(mào)易之城和制造之城。

2019年10月29日，貴陽市統(tǒng)計局發(fā)布的《貴陽市2019年前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析》顯示：前三季度，貴陽市財政總收入完成694.53億元。2019年我國上半年經(jīng)濟(jì)增速最高的是貴陽市，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1785.67億元，增速為9.1%。

廣東省經(jīng)濟(jì)實力雄厚，2018年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9.73萬億元，已連續(xù)30年居于全國首位。由于經(jīng)濟(jì)外向度高，2018年以來受外部環(huán)境變數(shù)增多以及自身結(jié)構(gòu)調(diào)整升級影響，經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，當(dāng)年GDP增速較2017年下降0.7個百分點至6.8%，但仍高于全國0.2個百分點。廣東省區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較分化，各地市在人口吸引力以及承載力方面差異較大。從經(jīng)濟(jì)規(guī)?？矗?018年，深圳、廣州位列全省前二，分別為2.42萬億元和2.29萬億元，分別占全省GDP總量的24.9%和23.5%，佛山、東莞分別為0.99萬億元和0.83萬億元，雖與深穗差距懸殊，但仍遙遙領(lǐng)先于其余各地市。2018年，河源市GDP首次突破1000億元，目前在全省21個地市僅汕尾、云浮兩市經(jīng)濟(jì)總量低于千億。

2019年的前8個月，廣州市完成的地方財政收入約為1133.9億元，僅同比增長0.5%。無論是地方財政收入總量，還是增速都要比深圳市更低。之后是佛山市，前8個月約為474.25，同比增長3%；第四名是東莞市，完成的地方財政收入約為436.58億元，同比增長2.2%。前8月深圳市的地方財政收入高達(dá)2747.35億元人民幣，同比增長6.1%，繼續(xù)在廣東省內(nèi)領(lǐng)跑。

貴陽這座城市，放在廣東大概是揭陽、肇慶市的經(jīng)濟(jì)水平，各位讀者你們認(rèn)為呢？歡迎大家在評論區(qū)交流。

廣東，簡稱“粵”，是中華人民共和國省級行政區(qū)，省會廣州。自1989年以來，廣東省GDP連續(xù)居全國第一位，成為中國第一經(jīng)濟(jì)大省，經(jīng)濟(jì)總量約占全國八分之一，已達(dá)到中上等收入國家水平、中等發(fā)達(dá)國家水平。2018年廣東全省GDP總量為9.7萬億，名義增速為8.44%，同比去年增長了7572億元。以下是廣東省21個地級市在去年的GDP排名:

排名前十的為：深圳，廣州，佛山，東莞，惠州，中山，茂名，湛江，珠海，江門。正是因為廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展很厲害，很多小伙伴都喜歡拿自己所在城市放在廣東里面對比，看看在廣東處于一個什么樣的水平。

貴陽是貴州的省會城市，在最新的城市排行榜中，貴陽被放在二線城市的位置。2018年貴陽市的GDP大約是3800億，放在廣東可以排在惠州和中山之間，也就是排在第六名的位置。

貴陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是很強(qiáng)勢的，當(dāng)?shù)卣罅Πl(fā)展高 科技 、數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)，擁有國家級大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心，國內(nèi)三大運(yùn)營商以及華為、騰訊、蘋果紛紛在貴州建立數(shù)據(jù)中心。就連馬云都盛贊“貴州及貴陽是未來中國最有意義，最富有的地方之一，因為他們懂得未來，他們愿意去努力，他們敢于挑戰(zhàn)別人不敢做的事情?！?/p>

最后，祝愿貴陽市發(fā)展得越來越好。

貴陽市：貴陽市房價為什么這么貴？

很多人都認(rèn)為開發(fā)商都是些借著政策發(fā)不義之財?shù)募樯?，可是，事實上，開發(fā)商在全國性的房價上漲風(fēng)潮中一直處于一個很尷尬的地位。一方面，他們要冒著巨大的風(fēng)險來面對一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受著政府和政府官員的盤剝；另一方面，還要忍受著消費(fèi)者的各種指責(zé)，當(dāng)著黑心肝的代言人。我在做第一個房地產(chǎn)項目時，除了地價，我們要交六十四項行政性收費(fèi)。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地說，如果這些收費(fèi)減少一半，中國的房價至少降三分之一。為了少交或者免交某些費(fèi)用，開發(fā)商必須想方設(shè)法拉關(guān)系走后門。我一直認(rèn)為房價過高最大的問題，在于開發(fā)商對政府官員的行賄賄行為由買房者承擔(dān)。而國家對房屋價格的控制事實上是加大了稅收，但是高稅收最后轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上。中國最大的房地產(chǎn)商是誰？各級政府，它們利用手里的土地批租，然后再向房地產(chǎn)商收取各種名目繁多的費(fèi)用，等房子建好了，賣出了它們還要向房地產(chǎn)商和購房者收稅。房地產(chǎn)商有風(fēng)險，可是，各級政府那是包賺不賠啊。其實房地產(chǎn)也是風(fēng)險投資項目，只是和股票等玩意相比，它不會一夜之間讓你血本無歸而已。

作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，我真希望中國各級政府的官員不要自從數(shù)據(jù)去分析GDP的增加，而是從當(dāng)?shù)仄胀彝サ哪晔杖牒彤?dāng)?shù)氐姆績r的比例去看。我一直想問他們一句話，你們政府認(rèn)為用一個普通家庭20-30年的全部收入去換一套只能用幾十年的房子，正常嗎？一套房子，首付掏空了上代人的積蓄，分期付款讓這代人沒有什么積蓄，這是哪個國家能干出來的事情？可是這奇妙的事情就發(fā)生在社會主義的中國。房產(chǎn)只是眾多產(chǎn)業(yè)中的一個，但卻掏空了人們大量積蓄和未來收入。房價當(dāng)然與開發(fā)商有直接關(guān)系，可是，那更多的是一種無奈。提高房價，使他們?yōu)榱说钟唢L(fēng)險和市場風(fēng)險不得不做的自我保護(hù)。資金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流動資金的，沒有流動資金，再大的企業(yè)也無法運(yùn)作。所以對于開發(fā)商來說，他們更關(guān)注的是現(xiàn)金流，房子漲了當(dāng)然好，可以賺得額外的利潤，但是，你要明白一個樓盤的銷售時間越長，對開發(fā)商本身越不利，只有傻瓜才會捂盤惜售，那要捂到什么時候才是個頭？企業(yè)及時套現(xiàn)才是正路。開發(fā)商必須遵循生意規(guī)則，你如果硬要開發(fā)商要有良心，不能漲價，那我要說，這話你跟中國政府說最好。誰控制了土地，誰就控制了房價。所以，中國的房價不是控制在開發(fā)商手里而是控制在政府手里的，只是這個道理一般人不明白。囤積土地是需要巨額資金的，就像生意人所說的壓貨，你能壓多少貨？賣幾十年？對有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，適當(dāng)壓一兩塊土地，保證公司開發(fā)的延續(xù)性，節(jié)約運(yùn)營成本是完全必要的，壓多了，誰有那么大的資金？有這個能力的只有政府！

房地產(chǎn)行業(yè)的大部分利潤都被收到政府的口袋去了，尤其是在現(xiàn)在以拍賣拿地的現(xiàn)狀下更是如此。說個最簡單的，某城市的地王，44億的標(biāo)價，土地面積1.3709萬平方米，容積率4.8，總建筑面積6.58萬平方米，樓面價就是6萬多。也就是說，房子還沒建，政府就已經(jīng)揣到自己口袋這么多錢了。國土局為什么那么容易出貪官，受賄原因全是那紅線內(nèi)外一米，或者容積率那零點幾的小數(shù)！很多朋友都以為，開發(fā)商是想咋建就咋建，可是事實根本不是那么回事，國家政策在那里呢，土地競拍就是一把刀，容積率又是二把刀，直接就限制了房屋總量的提高。地價是樓價構(gòu)成中的一個主要因素，它的高低決定了房地產(chǎn)市場的走向。所以，一道政府搞房地產(chǎn)市場所謂的宏觀調(diào)控我就發(fā)笑，他們不是少收點地價，而是加稅，你說，這不是更加推動房價高企嗎？

經(jīng)常有朋友問我，一個平方米的房子的成本有多少？我告訴他，其實，直接成本很小，比如我這個項目，建筑成本大概在1850-2500之間。包括：土建，裝飾，園林，水電！土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基礎(chǔ)；裝飾部分80元/m2，包括外墻磚，入戶門，欄桿和鋁合金窗等；園林大概550元/m2；水電大概250元/m2，包括電纜，智能安裝，及室外排水設(shè)施。

其實，要算房子的成本還要加上營銷成本、財務(wù)成本、各種營業(yè)稅、土地增值稅等等。就說，那容積率吧，我要不是通過卿至泰把它提高了，就原來批的1.7，我根本賺不到什么錢。

說到這里，我不免又要羅嗦幾句，說說什么是容積率。容積率就是總建筑面積與用地面積的比率?？墒?，國家還有個規(guī)定，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3。嘿嘿，要是都按這個來，在考慮到光照指數(shù)，開發(fā)商根本賺不到錢。所以，大家就各顯神通提高容積率。關(guān)鍵是送多少錢。容積率相對真實的只有別墅。所以更加賣得死貴。放眼全國，無論哪里，開發(fā)商和規(guī)劃局都在一起愚弄人民。當(dāng)然其中的公關(guān)費(fèi)很可觀，但與房價利潤相比實在是太劃算了。正因為容積率是可以托關(guān)系修改的，所以，沒有哪個開發(fā)商會傻傻的按照既定好的容積率來開發(fā)。

我曾經(jīng)跟卿至泰說過這樣的話：“面粉漲價了，包子饅頭能不漲？”他笑了，我也笑了。

大家在罵房地產(chǎn)商黑心致使房價猛漲的時候，誰也沒有注意土地現(xiàn)價早已漲過房價的漲幅了?，F(xiàn)在地方財政就是土地財政，地方政府拼命要賣土地賺錢，中央想控制都控制不了，你看現(xiàn)在全國各地哪個城市的城區(qū)面積都在不斷蔓延。房價的高低有無標(biāo)準(zhǔn)。答：房價乃政府能夠忍受的價格，房產(chǎn)現(xiàn)象只是中國政治經(jīng)濟(jì)體系的一個表征。我有時覺得政府官員真的是很蠢，一塊地，如果作為住房用地來賣，那么他所得到的稅收只有賣房那么一次的稅收，而一套房子可用年限至少有4-50年，甚至70年也就是說政府這4-50年就收這么一次稅。但如果作為工業(yè)用地，做廠房，做企業(yè)，那么政府可以年年向企業(yè)商家收稅，所以對于政府來說賣地建房是下下策的方法。但是，為什么他們還要買呢？因為一個地方的一屆領(lǐng)導(dǎo)做多干五年，他做事只管這五年自己的財政收入，至于五年以后，他都不知道調(diào)到什么地方去了，所以，一屆又一屆政府是只管現(xiàn)在不管將來??！

現(xiàn)在最搞笑的還是那個招掛拍制度。據(jù)說這個制度是向香港學(xué)習(xí)的，可是人家那是****社會，法律多健全?。靠墒窃趦?nèi)地，這制度一出臺就為政府官員游戲法律提供了更多的空間。沒實行這個制度以前買土地，一般只需要出個10來萬撐死100來萬忽悠賄賂一下國土局的實權(quán)人士乃至一把手，那么土地譬如說本來價值1000萬的土地，一把手銀子撈足大筆一揮也許2，300萬就搞到手了，反正都是公家的地。而現(xiàn)在呢？實行的正規(guī)的招拍掛，一般人就不大敢便宜賣了，你要敢這樣做，不是****也得雙規(guī)，官員們心里也是有點忌憚的。

那么，價值1000萬的土地可能就的掏出1500萬銀子才能擺得平，即使你有關(guān)系后臺夠硬那么最少也得7、800萬才能堵上眾人的嘴巴。因為能夠搞房地產(chǎn)資質(zhì)，能拿到土地的老板哪個是沒有后臺的，哪個是后臺不硬的？你以關(guān)系拿到了，那我拿不到我可以利用我的關(guān)系在后面捅你一刀還可以名正言順的把你身后的后臺給拉下馬。所以土地這塊上多出來的價格是誰來承擔(dān)？當(dāng)然是羊毛出在羊身上。開發(fā)商不可能善良到自掏腰包，當(dāng)然的把房價抬上去。制度是決定資源分配的根本原則，可笑某些人還在寄希望于宏觀調(diào)控，根本的原則不調(diào)，怎么調(diào)都是空調(diào)！

我問過一個規(guī)劃局長，“作為一個規(guī)劃局的局長，你從你的角度說說，政府能不能暫時不賣地？”

他笑著說：“不賣地，哪里來錢養(yǎng)活那些公務(wù)員？”

在房地產(chǎn)行業(yè)，對于地產(chǎn)商追求高回報大家不能有過多指責(zé)，因為逐利是企業(yè)的本能。大家應(yīng)該關(guān)心的是，一些地方政府特別是個別貪官不顧國家的一系列制度規(guī)范，為了自己的一己私利，他們憑什么濫用公權(quán)利？用公權(quán)利牟利呢？在地方政府政績觀的支配下，特別是一些官員在金錢誘惑下，都能想出應(yīng)對、變通的對策。

比如說：招拍掛制度，很輕易地就被地方政府架空，當(dāng)做擺設(shè)。另一方面，對于土地的違法行為，恫嚇的多，實際上處理過軟。國家確實處理了一批土地違法者，但是，輕描淡寫地給省級干部、主管領(lǐng)導(dǎo)一個處分，起不了太大作用。一些受處分的領(lǐng)導(dǎo)干部，不但毫發(fā)無損，有些官帽子還越戴越大呢。以前我只是一個搞建筑的，現(xiàn)在做上了房地產(chǎn)，干什么吆喝什么，我現(xiàn)在就不得不研究國家關(guān)于房地產(chǎn)的有關(guān)政策，就不能不千方百計地和對我有用的各級部門官員打交道。

作為一個做房地產(chǎn)的商人，我的腦子里一直有一個聲音：“一套房子會壓垮中國?！?br>
為什么這么講？因為我開始加入房地產(chǎn)行業(yè)的時候，正值香港經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴不久，香港很多老百姓正經(jīng)歷負(fù)資產(chǎn)的風(fēng)暴。什么是負(fù)資產(chǎn)呢？我現(xiàn)在簡單說一下：房價一旦提高，你要它降那是非常困難的，為什么？因為銀行跟房價捆在一起呢，房價一旦升高，你買房子，如果你要做貸款，是不是要以市值做貸款？肯定不是拿凈值做貸款吧？得，這就出現(xiàn)了問題，一旦房價大幅度下跌，就像97、98年的香港，遇到到亞洲金融危機(jī)，當(dāng)時100萬的房子只剩40萬的價值，可是你的貸款是七成，也就是，這時候你借了銀行70萬，可是房子現(xiàn)在的價值只有40萬！現(xiàn)在，你把房子賣掉還給銀行，你還欠銀行30萬，這時候，你應(yīng)該怎么做呢？你應(yīng)該不還了，把房子給銀行算了，我何必再賠30萬呢?？墒?，香港老百姓當(dāng)時并沒有把房子給銀行，為什么？因為香港有很完整的信用體系，你一旦把房子給銀行，你的信用就完了，以后你找工作、創(chuàng)業(yè)、納稅甚至生活都會出現(xiàn)問題，你不能擁有私家車，不能到高級消費(fèi)場所等等。所以，香港老百姓沒有辦法，只好硬抗著。

可是，中國大陸就不同啦，因為沒有完整的信用體系和社會保障體系，如果出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)，老百姓立刻就會把房子扔給銀行，那時候，比亞洲金融風(fēng)暴和美國次貸危機(jī)的金融風(fēng)暴馬上就席卷全國，中國經(jīng)濟(jì)馬上就到退三十年。所以，很多朋友總寄希望于宏觀調(diào)控，認(rèn)為國家出了重拳房地產(chǎn)價格就會降下來，可是，你不明白，中央可明白宏觀調(diào)控政策所帶來的金融風(fēng)險以及把金融機(jī)構(gòu)搭上去的銀行風(fēng)險呢。再說，各地方政府能讓房價下來嗎？房價一下來，GDP立刻就降好多個百分點，政績怎么算？稅收怎么收？地方財政怎么來錢？銀行壞賬是不是又要超過國際標(biāo)準(zhǔn)若干個百分點？

但是，不宏觀調(diào)控好不好？也不行，那就是第二個日本泡沫。二者泡沫就會造成經(jīng)濟(jì)過熱，物價上漲，通貨膨脹，企業(yè)運(yùn)營成本提高。所以，還要調(diào)控，而調(diào)控的主要手段就是緊縮銀根，提高利率，而這樣的做法作打得一個惡果就是叫制造業(yè)賺不到錢，使得制造業(yè)老板把錢從制造業(yè)抽出來投入股市、房市從而使泡沫越來越大。

這不是似乎進(jìn)入了一個怪圈？永遠(yuǎn)也解決不了問題？老百姓就要坐等災(zāi)難的到來而無能為力？其實有辦法，這辦法就是讓這房價高企的始作俑者放棄對房價的操控。

大家知道，房地產(chǎn)項目，立項到開工，一直到峻工驗收合格包括期間的銷售等等環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都有政府的影子，就連最后的房地產(chǎn)交易中心，那本來應(yīng)該是個類似市場之類的東西吧？那也是國土局下屬的事業(yè)單位。

大家知道只要有政府影子的地方就一定有濫用職權(quán)，而濫用職權(quán)就意味著腐敗，而這樣也就提高了交易成本。所以，讓政府推出這些所謂的監(jiān)管，或者減少監(jiān)管，或者公開監(jiān)管，都會讓房地產(chǎn)市場減少腐敗，減少成本，最主要的就是那么行政性的收費(fèi)項目能不能取消呢？我就不明白一件事，在房地產(chǎn)項目的

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